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知っておいて損はない!マンション売却の豆知識:売却と住民税の関係

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マンション売却では、住民税はあまり問題になることがありません。なぜなら、マンションは土地の面積が小さく、経年劣化の影響を受けやすいからです。ほとんどの場合に、購入した時の価格よりも安く売れてしまいます。減価償却費を計算しても、なお譲渡損失が発生している可能性が高いです。マイホームの場合には3000万円控除の特例を受けることができますが、事業用のマンションは特例を受けることができません。しかし、事業用のマンションで3000万円控除の特例を受けられなかったとしても、譲渡損失が発生しているため、所得税や住民税はかからないケースのほうが多いです。

 

親から相続をした古い一戸建てのケースでは、取得費がわからないため、譲渡所得が発生してしまうということがあります。その場合には3000万円控除の特例などを利用するべきです。しかし、マンションの場合には、取得費がわからないということはあまりありません。マイホームとして利用をしているケースでも、3000万円控除の特例を利用するまでもないということが多いと思われます。例外的に、3000万円で購入をしたマンションが4000万円で売れたというように、譲渡所得が発生している場合には、所得税と住民税がかかってきます。マイホームの場合には、3000万円控除の特例が利用できるので、利益が1000万円くらいなら税金をゼロにすることができます。特例を受けるためには、確定申告が必要なので忘れないように申告をしておきましょう。

 

税率は、長期譲渡所得の場合には所得税15%、住民税5%となっています。5年以下の場合には短期譲渡所得となり、所得税30%、住民税9%です。所有期間が10年を超えていたら軽減税率の特例を受けることができます。

知っておいて損はない!マンション売却の豆知識:売却と収入印紙代について

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マンション売却を考えているときには、諸費用がかかってくるのですが、そのひとつが収入印紙代です。そもそも収入印紙代というのは、マンション売却だけでなく、契約書を交わして取引をするときに契約書に貼り付けなければいけない印紙の代金で、つまりは税金のことです。取引する金額に応じて、収入印紙代がいくらになるのかが変わってきます。1万円未満の取引であれば非課税ですが、マンション売却ではまずその金額になることはないので支払うものと考えたほうが良いでしょう。では、実際にどの程度の金額となるのかというと、一般的にサラリーマンがマンションを購入するうときには、住宅ローンを組むとしてもおよそ3,000万円から4,000万円の物件を購入する事が多いでしょう。そして収入印紙代では1,000万円以上5,000万円以下の取引であるならば、1万円が支払うべき金額ということになります。

 

では、売主と買主のどちらが収入印紙代を負担しなければいけないのかというと、法律では双方が平等に負担するべきものということになっています。そこで慣習としては、契約書の原本が2通作られるときには、売主と買主が1通ずつ負担することになります。契約書の原本が1通だけしか作らないのであれば、その原本を保管しておく側が負担するということになります。契約書の原本が2通作られるのは、個人間取引でよく行われるもので、1通だけ作るのは不動産会社が販売して故人が購入する場合に多くなります。

 

マンション売却の場合で印紙代を減らすために、契約書の原本を一通だけ作り、売主と買主で負担を分けるという方法もありますから、検討してみるのも良いでしょう。なお、収入印紙はコンビニや郵便局で購入できますが、不動産売却に使うような金額が大きい収入印紙は、郵便局のほうが確実にあります。

マンション売却する際に売却価格の目安となる項目とは

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大切な住まいを売却する事になった場合、事情により安くても早く売りたいという方も中にはいますが、高く売りたいと思う人がほとんどです。一戸建てやマンションを売却する際、売却価格の目安となる項目は異なってきます。一戸建ての場合、土地が一番の資産価値を測るポイントとなってくるでしょう。建物の築年数があまり経っていない場合は、設備や内装が査定に反映してきますが、ある程度年数が経っている場合は古家付き土地として売却をされてしまう事がほとんどです。固定資産税等の計算においても、建物は減価償却されるのですが、土地の評価額は減価償却となる事はないからです。

 

それに対してマンション売却では目安となる項目がいくつもあります。土地は共有持ち分となるためあまり目安のポイントとはいえません。マンションに関しては、鉄筋コンクリート造りであるものであれば建物自体の価値はほとんど下がる事が無いので、どのようなマンションであるかにより売却価格が大きく左右します。どのような環境に建っているか、建物自体の設備やお部屋の間取り等が重要となってきます。環境とは、簡単に言うと駅からの距離、教育環境が整っているか、病院や買い物施設が充実しているか、近くに魅力的な施設や今後土地開発の予定があるかなどです。特に人気のある小学校や中学校の学区に建ち、駅から近い等の魅力的なマンションであればファミリー層には人気となり比較的高い金額での売買となるでしょう。また、マンション設備(エレベーター、バリアフリー、管理形態、駐車場、オートロックなどのセキュリティー、宅配ボックス、太陽光発電など)の充実も人気を左右し、専有部分となるお部屋の階数、向き、角部屋、景色などの魅力となるポイントがあれば更に売却価格に上乗せしての売却が可能です。

 

マンション売却にはいくつかポイントがあります。あらかじめ知っておく事で戦略的に売却を行う事が出来るでしょう。

なるべく高値でマンション売却する場合の売却スケジュール

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なるべく高値でマンション売却をするためには、3ヶ月の売却スケジュールを立てることがおすすめです。マンションには経年劣化の問題があるので、早く売却をしたほうが高値で売れます。しかし、「絶対に1ヵ月以内に売らなければいけない」というような状況は作らないように気をつけるべきです。時間制限がある場合、売却価格で妥協をしなければならなくなる可能性が高いです。かといって、長い期間をかけてしまうとマンションの価値が下がってしまいます。築年数が9年から10年になるというタイミングなどは特にデメリットが大きいです。3ヶ月くらいの期間を見ておくのが良いでしょう。

 

高値で売るためには、不動産会社選びが重要なポイントとなります。まずは複数の不動産会社に査定をしてもらうことになると思われます。1つ1つの業者に個別に申し込みをするのが面倒だという人は、一括査定サイトを利用するという手もあります。自宅の近くの不動産会社に相談をして、そのまま契約を結んでしまうという失敗談はよくあるので、気をつけておくべきです。自宅の近くの不動産会社に依頼をすることが悪いのではなく、十分に比較をせずに決めてしまうということが後で後悔してしまう要素となりやすいです。

 

不動産会社との契約方法には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。一般媒介は契約期間の制限はありませんが、3ヶ月の契約となることが多いです。他の2種類については3ヶ月以内の期間にすることが法律によって定められています。マンション売却がうまくいかなかった場合には3ヶ月ごとに不動産会社を見直すように考えておくのが良いです。少なくとも6ヶ月経過してもマンションが売れなかった場合、不動産会社に実力がないか本気で販売活動を行っていないかを疑ってみるべきです。

マンション売却をして売却損を出した時に少しでも支払う税金を和らげる方法

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マンション売却をした場合、当然のことながら売却益が手元に入ってくることになりますが、このような所得は譲渡所得と呼ばれその金額によっては確定申告をしたうえで所得税や住民税を納める必要が生じてきます。しかし、一般的なマンション売却の場合、その購入時と比べて高い価格で売却が成立するということは非常にまれで、多くのケースではマンション売却によって程度の差はあるでしょうが売却損を出してしまうことになります。なぜならば、マンションに限らず建物の価値は年月の経過とともに低下していくものだからです。そのため、マンション売却をしたからといって必ずしも確定申告をする必要はないのです。確定申告が必要なのはマンション購入時よりも高く売れた人となります。

 

しかし、仮にマンション売却によって売却損を出してしまった場合であっても、確定申告をすることで税金を安くできる可能性があるという点には注意が必要になってきます。たとえば、保有期間が五年以上の居住用住宅を住宅ローンが残ったまま売却し売却損が出た場合、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例という制度を利用することができます。この特例では特定の条件を満たした不動産の売却によって売却損が出たときには一定の期間、その損失分をほかの所得から差し引くことができ、差し引きしきれなかった損失分については翌年以降、三年間は繰り越して控除を受けることができます。そのため、マンション売却によって売却損を出した場合であっても確定申告をしたうえでこの特例を利用すれば国に納める税金を安くできるという恩恵を受けることができ、その結果として税金の支払いの負担を少しでも和らげることが可能になります。

マンション売却をする際に押さえておきたい基礎知識:売却と告知義務

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自分が住んでいるマンションが予期せぬ事態で事故物件となり、マンション売却を考えた場合告知義務というものが発生します。心理的瑕疵物件や騒音被害による瑕疵物件などがこれに当たります。ですが、いざ売却となったときに自分に過失がなく他に責任があった場合でも、自分がその瑕疵を知っていた場合、告知義務は発生してしまいます。滅多にないことなのですがマンションの建設にあたって、自分の知らないところで発生していた騒音による瑕疵物件の場合、建設から10年以内であれば施工主であった建設業者などにマンションの管理組合を通じて電話などで通達するべきです。

 

こういったとき、マンションの構造による騒音は一軒や二軒ではなく大勢悩まされている可能性もあります。マンションの構造自体が壁や配管などでつながっているところがあり、音が響くからです。また響くからといって全部に行きわたるわけでもなく、頻繁に聞こえていなかったからとそのまま放置して売却し、何年か後騒音が発生し不動産会社や売却先に知らせず売却した場合、告知義務違反となるケースもあります。事故物件でも売却できないわけではありません。しかし物件として同じ場所でも騒音が多少ある場所とない場所ではやはり心理的に違いは出てきますし、安くせざるを得ないところです。

 

もしもマンション売却するにあたって工事などのリフォームなどで瑕疵を消せるなら消したほうがいいと思います。というのも不動産一括査定サイトでもリフォームをしてくれるところがあるからです。リフォームをして一括査定をすれば買い手側としてはすぐに住めるから買い手は付きやすくなりますし、高い査定もつきやすいのです。自分でリフォームするのはマンションでは住民の出入りも多く、特に難しいです。